Zwangsversteigerung oder Behördenauktion? Der Unterschied einfach erklärt (2026)

Eine Zwangsversteigerung im engeren Sinn ist der Verkauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses durch das Amtsgericht nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), mit Termin im Gerichtssaal und einer Sicherheitsleistung von einem Zehntel des Verkehrswerts, wenn ein Beteiligter sie verlangt. Behördenauktionen wie Zoll-Auktion, VEBEG und Justiz-Auktion verkaufen dagegen bewegliche Sachen: Fahrzeuge, Maschinen, Elektronik, Fundsachen, gepfändete Gegenstände. Beides ist staatlich, rechtlich aber etwas völlig anderes. GovAuctions führt in Deutschland ausschließlich bewegliche Sachen aus Behördenauktionen; Immobilien und Zwangsversteigerungstermine listen wir nicht.

Dieser Ratgeber erklärt die Unterschiede, damit Sie wissen, wo Sie suchen müssen. Die Angaben zur Immobilien-Zwangsversteigerung stammen aus dem ZVG und dem Grunderwerbsteuergesetz, die zu den Behördenauktionen aus den Bedingungen der Plattformen. Für einen Immobilienkauf in der Zwangsversteigerung ersetzt er keine Beratung durch Anwalt, Notar oder Sachverständigen.

Die Begriffe auseinanderhalten

Im Alltag werden mehrere Dinge „Zwangsversteigerung“ genannt:

• Zwangsversteigerung von Immobilien (ZVG). Das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht versteigert ein Grundstück, meist weil der Eigentümer Schulden nicht bezahlt hat. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Das ist die Zwangsversteigerung im Rechtssinn.
• Versteigerung gepfändeter beweglicher Sachen. Der Gerichtsvollzieher versteigert gepfändete Gegenstände nach der Zivilprozessordnung (§§ 814 ff. ZPO), vor Ort oder online, heute oft über die Justiz-Auktion. Umgangssprachlich heißt das manchmal auch Zwangsversteigerung, rechtlich ist es eine Pfandversteigerung.
• Behördenauktionen. Behörden verkaufen ausgesonderte Dienstgüter, Fundsachen oder eingezogene Gegenstände, etwa über die Zoll-Auktion oder im Ausschreibungsverfahren der VEBEG. Das hat mit Vollstreckung oft gar nichts zu tun.

GovAuctions deckt die zweite und dritte Gruppe ab, soweit sie online über Zoll-Auktion, VEBEG oder Justiz-Auktion laufen. Die erste Gruppe, also Immobilien, führen wir in Deutschland nicht.

Wie die Immobilien-Zwangsversteigerung abläuft

Nur als Orientierung, damit der Unterschied greifbar wird:

Wo die Termine stehen. Die Landesjustizverwaltungen betreiben das Portal zvg-portal.de. Seit dem 1. März 2007 veröffentlichen die teilnehmenden Amtsgerichte dort ihre Bekanntmachungen zu Zwangsversteigerungsverfahren. Teilweise stellen die Gerichte dort auch Gutachten, Exposés und Fotos kostenlos zum Herunterladen bereit.

Der Termin. Versteigert wird in einem Termin beim Amtsgericht. Ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung eines Gebots beeinträchtigt würde, kann sofort nach Abgabe des Gebots Sicherheit verlangen (§ 67 Abs. 1 ZVG). Die Sicherheit beträgt ein Zehntel des Verkehrswerts, der in der Terminsbestimmung genannt oder vom Gericht festgesetzt ist (§ 68 Abs. 1 ZVG). Wer bietet, sollte sie also bereithalten.

Die Wertgrenzen. Erreicht das Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag zu versagen (§ 85a Abs. 1 ZVG). Liegt es unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch dadurch ausfällt, die Versagung beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). In einem neuen Termin nach einer solchen Versagung gelten beide Grenzen nicht mehr (§ 85a Abs. 2 ZVG).

Der Zuschlag. Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdeweg rechtskräftig aufgehoben wird (§ 90 Abs. 1 ZVG). Ab dem Zuschlag trägt er Lasten und Risiko, und ein Anspruch auf Gewährleistung besteht nicht (§ 56 ZVG).

Bezahlen. Das Bargebot ist ab dem Zuschlag zu verzinsen und muss so rechtzeitig auf ein Konto der Gerichtskasse überwiesen werden, dass es vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist (§ 49 ZVG).

Steuer. Das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegt der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG).

Mieter. Ist die Immobilie vermietet, gelten die mietrechtlichen Vorschriften zum Eigentümerwechsel nach Maßgabe des ZVG entsprechend (§ 57 ZVG). Sie kaufen also unter Umständen ein bewohntes Objekt.

Wie eine Behördenauktion abläuft

Zum Vergleich die Online-Behördenauktionen, die GovAuctions zusammenführt:

• Online statt Gerichtssaal. Geboten wird auf der Plattform, bei Zoll-Auktion und Justiz-Auktion mit Bietagent und sichtbarem Höchstgebot, bei der VEBEG verdeckt bis zum Gebotstermin.
• Keine Sicherheitsleistung. Sie registrieren sich und bieten. Bezahlt wird nach dem Zuschlag, bei der Zoll-Auktion grundsätzlich innerhalb von zehn Tagen, bei der VEBEG innerhalb von zehn Tagen nach Rechnungsdatum, bei der Justiz-Auktion spätestens zehn Tage nach der Zuschlagsmail.
• Keine Grunderwerbsteuer, weil keine Grundstücke verkauft werden. Umsatzsteuer hängt von der Plattform ab, Einzelheiten im Ratgeber Aufgeld, Umsatzsteuer und Gewährleistung.
• Abholung statt Grundbuch. Sie holen die Sache am Lagerort ab oder lassen sie schicken, wenn Versand angeboten wird. Eigentümer werden Sie mit Bezahlung und Übergabe.
• Gewährleistung meist ausgeschlossen, mit Ausnahme privatrechtlicher Versteigerungen der Justiz-Auktion an Verbraucher.

Sonderfall: gepfändete bewegliche Sachen

Wer „Zwangsversteigerung Auto“ oder „Zwangsversteigerung Gerichtsvollzieher“ sucht, meint meist diesen Fall. Hier gelten die Regeln der ZPO, nicht die des ZVG:

• Mindestgebot. Der Zuschlag darf nur auf ein Gebot erteilt werden, das mindestens die Hälfte des gewöhnlichen Verkaufswerts erreicht (§ 817a Abs. 1 ZPO). Verkaufswert und Mindestgebot sollen beim Ausbieten bekannt gegeben werden.
• Schätzung bei Wertsachen. Kostbarkeiten muss vor der Versteigerung ein Sachverständiger schätzen (§ 814 Abs. 1 ZPO).
• Keine Gewährleistung. Wer eine gepfändete Sache ersteigert, hat wegen Mängeln keinen Anspruch (§ 806 ZPO).
• Online oder vor Ort. Der Gerichtsvollzieher wählt, ob er vor Ort oder im Internet versteigert (§ 814 Abs. 2 ZPO). Die Online-Versteigerungen laufen über die Justiz-Auktion, und diese Lose führt GovAuctions.

Die Unterschiede auf einen Blick

Warum wir keine Immobilien listen

GovAuctions bündelt in Deutschland die laufenden Lose von Zoll-Auktion, VEBEG und Justiz-Auktion. Alle drei verkaufen bewegliche Sachen. Zwangsversteigerungen von Immobilien laufen über die Amtsgerichte und werden auf zvg-portal.de bekannt gemacht; diese Daten übernehmen wir nicht. Wenn Sie eine Immobilie in der Zwangsversteigerung suchen, ist das Portal der Justiz der richtige Ausgangspunkt, und für die Prüfung von Gutachten, Grundbuch und Finanzierung sollten Sie fachlichen Rat einholen.

Wenn Sie dagegen ein Fahrzeug, eine Maschine, Werkzeug oder Elektronik aus Behördenbeständen suchen, sind Sie hier richtig. Einstiegspunkte sind die Kategorien Fahrzeuge, Baumaschinen und Nutzgeräte und Werkzeug und Maschinen, oder der Überblick Wie Behördenauktionen in Deutschland funktionieren.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Zwangsversteigerung und Behördenauktion?

Eine Zwangsversteigerung nach dem ZVG verkauft Immobilien in einem Termin beim Amtsgericht, mit Sicherheitsleistung und Grunderwerbsteuer. Behördenauktionen verkaufen bewegliche Sachen wie Fahrzeuge oder Elektronik online über Plattformen wie Zoll-Auktion, VEBEG und Justiz-Auktion.

Listet GovAuctions Zwangsversteigerungen von Immobilien?

Nein. In Deutschland führen wir ausschließlich bewegliche Sachen von Zoll-Auktion, VEBEG und Justiz-Auktion. Termine für Immobilien-Zwangsversteigerungen veröffentlichen die Amtsgerichte auf zvg-portal.de.

Wo finde ich Termine für Zwangsversteigerungen?

Auf zvg-portal.de, dem gemeinsamen Portal der Landesjustizverwaltungen. Dort veröffentlichen die teilnehmenden Amtsgerichte seit 2007 ihre Bekanntmachungen, teils mit Gutachten und Fotos.

Wie hoch ist die Sicherheitsleistung bei einer Zwangsversteigerung?

Ein Zehntel des Verkehrswerts, der in der Terminsbestimmung genannt oder vom Gericht festgesetzt ist (§ 68 Abs. 1 ZVG). Verlangen kann sie ein Beteiligter sofort nach Abgabe des Gebots (§ 67 Abs. 1 ZVG). Bei Behördenauktionen beweglicher Sachen gibt es keine Sicherheitsleistung.

Ist die Versteigerung beim Gerichtsvollzieher eine Zwangsversteigerung?

Umgangssprachlich oft, rechtlich nicht: Der Gerichtsvollzieher versteigert gepfändete bewegliche Sachen nach der ZPO, die Zwangsversteigerung von Immobilien folgt dem ZVG. Gerichtsvollzieher-Versteigerungen finden heute oft online auf der Justiz-Auktion statt, und diese Lose führt GovAuctions.

Gibt es bei einer Zwangsversteigerung Gewährleistung?

Nein. Nach § 56 ZVG findet ein Anspruch auf Gewährleistung nicht statt. Auch bei den meisten Behördenauktionen ist die Gewährleistung ausgeschlossen.